Immobilier herve

Hervé Ruffieux

Publié le 24 mai 2017

Estimation immobilière : le combat entre l’homme et la machine

Depuis peu, les sites d'estimation immobilière pullulent sur le net et vous proposent des estimations en 3 clics. TocToc s'est penché sur cette pratique dont les intentions et la validité des résultats laissent grandement à désirer !

L’estimation immobilière est le travail de l’expert. Elle n’est pas une science exacte mais nécessite du professionnalisme, de l’expérience et de la rigueur. Malgré cela, des sites vous proposent une estimation en ligne gratuite  de votre bien immobilier.

De la poudre de perlimpinpin

Vous risquez d’être surpris, annoncent-ils sur le site. Nous vous le confirmons. Ou vous ferez vos valises sur le champs, prêt à quitter votre domicile dans l’heure, dans l’attente douloureuse d’une offre à la valeur maximale. Ou, au contraire, c’est la mort dans l’âme que vous lirez que votre bien n’a que la moitié de la valeur de son acquisition.

Tous ces sites disent se baser sur la méthode hédoniste. Mais qu’est-ce donc que cette méthode « hédoniste » à l’étude sémantique la plus élémentaire ? L’hédonisme se traduit par une doctrine visant les fondamentaux de la recherche du plaisir. C’est donc ça ! On cherche à vous faire plaisir …. mais pour un moment seulement alors.

Une méthodologie qui pose problème

Plus sérieusement, cette méthode d’évaluation est souvent plébiscitée par les établissements de financement. Elle se fonde sur une comparaison d’un certain volume de transactions immobilières jugées comparables afin d’en extraire une moyenne relevante.

Si la théorie est recevable, son application est bien plus ardue et peut amener le néophyte à comparer des pommes et des poires.  Les deux sont des fruits, ils sont généralement verts, mais n’ont pas le même goût. Pour les biens immobiliers c’est la même chose !

Les simulateurs proposés en ligne diffèrent. Certains n’admettent que 3 à 4 critères tels que le type d’objet, la situation, la surface et l’année de construction. D’autres prennent en compte un spectre de critères plus larges comme les travaux effectués, le prix des charges de la PPE, le bâti etc. Or la couche applicative des bases de données utilisées par les professionnels induisent une kyrielle d’informations sensibles. Celles-ci  sont impérativement  à considérer sous peine d’obtenir un résultat diamétralement faux.

Pour ne donner qu’un exemple, les simulateurs demanderont exclusivement l’année de construction du bâtiment – bien mais insuffisant. Or,  ils n’auront cure de savoir si le bâtiment a été rénové, pour quelle somme, quels postes ont été repris par les investissements, ou encore si le système thermique et l’enveloppe du bâtiment sont à jour. Tant de questions restées sans réponse amèneront un côté extrêmement subjectif à la valeur confirmée.

Une estimation gratuite et rapide en ligne n’est pas fiable !

Les simulateurs à l’épreuve de la comparaison

Soucieux du développement de telles méthodes simplifiées d’estimation, TocToc a testé pour vous plusieurs sites. Si ceux-ci sont efficaces, alors les résultats de l’estimation ne devraient pas varier d’un site à l’autre. Sur les 5 estimateurs, tous stipulaient que les résultats étaient indicatifs. La plupart proposaient aussi une fourchette de prix, et non pas une valeur précise.

Le bien que nous avons choisi d’évaluer est un appartement de 3 pièces avec une surface de 70m2 en PPE, situé dans la région de la Côte.  Les données entrées étaient donc les mêmes, bien que certains sites aient demandé des informations plus détaillées. C’est sans surprise que les résultats obtenus diffèrent de manière significative.

Ainsi, sur les 5 sites consultés, la valeur estimée varie entre 457’000 CHF et 720’000 CHF ! Notons, cependant que la qualité de ces sites est variable, comme en témoigne un refus de nous donner une estimation, faute de pouvoir vérifier que nous étions les réels propriétaires du bien (ce qui est donc un bon point!). Certains sites ont également mis quelques jours à nous donner le résultat, preuve qu’un humain se cachait derrière cette estimation numérique.

L’importance de l’avis de l’expert dans l’estimation

Ne s’agirait-il donc que d’une prestation déguisée afin de transformer votre curiosité en une action commerciale ? En effet, tous ces sites vous proposent ensuite une estimation plus précise dans une de leur agence. Pour que l’estimation soit faite de manière rigoureuse, l’expert doit se rendre sur place. De plus, des critères comme le charme ou la décoration n’entrent pas dans les paramètres de calcul du site et sont pourtant importants pour l’estimation. Un déplacement et une analyse approfondie du bien sont donc primordiaux, chose qui est impossible sur le net.

Rien ne vaut le travail d’un expert !

Si l’estimation immobilière n’est à l’évidence pas une science, elle demeure un métier pour lequel nombres de compétences d’ordre techniques, légales ou de marché, sont nécessaires. Il est donc recommandé de s’appuyer sur un professionnel de la branche qui pourra valablement vous proposer une prestation de qualité. Ainsi, la machine est encore bien loin de supplanter le travail de l’homme !