Partage du patrimoine immobilier en cas de divorce : quels enjeux ?

En Suisse, selon l’Office fédéral de la statistique (OFS), en 2019, le nombre de mariages s’est élevé à 38'200, alors que le nombre de divorces était de 16’611 (OFS, 2019). Des chiffres relativement stables en comparaison des trois dernières années. En cas de divorce, la valeur de l’objet est très souvent sujette à de vifs débats. Le rôle de l’expert est donc de délivrer une expertise immobilière neutre et indépendante, comme le prévoit le code déontologique de la Chambre suisse des Experts en estimations immobilières.

En plus d’être éprouvant aussi bien moralement qu’émotionnellement, le divorce est un processus juridiquement complexe. À ce titre, il suscite de nombreux questionnements. Parmi ceux-ci, l’un d’entre eux a retenu notre attention : que faire dans le cas de partage du patrimoine immobilier lors de la liquidation du régime matrimonial ?

L’immobilier : au cœur des litiges entre anciens conjoints

Dans le cas de séparation, plus souvent de divorce, sauf si le bien immobilier appartient exclusivement à l’un des époux – auquel cas ce dernier aura en principe la possibilité de disposer et d’utiliser son logement après le divorce ou la séparation -, le partage du patrimoine immobilier fait partie des préoccupations principales des protagonistes. En effet, l’enjeu financier étant important , les discussions en lien avec le partage du bien-fonds peuvent être très animées, voire même prendre des airs de règlements de compte. L’immobilier peut ainsi devenir un sujet de discorde et de négociation entre chacune des parties qui tentera de tirer son épingle du jeu.

Liquidation du régime matrimonial : l’immobilier comme acquêt

Si le logement familial ou tout autre objet, tel qu’un bien de rendement, appartient aux deux époux en copropriété, ces derniers devront au préalable parvenir à une entente afin de régler le partage dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial. Relevons à ce propos que le partage du patrimoine est bien évidemment fonction du statut juridique du couple. Ainsi, si celui-ci est marié, c’est le régime matrimonial qui dicte les règles du partage. À noter que, pour les couples pacsés et les concubins, les règles peuvent être différentes, mais le sujet n’est pas développé dans le cadre du présent billet.

Bien souvent, dans le cas du régime de participation aux acquêts, soit le régime matrimonial ordinaire qui s’applique par défaut si les époux n’ont pas conclu de contrat de mariage et si leur dernier domicile se situe en Suisse, il arrive que l’un des deux conjoints souhaite garder l’objet, alors que l’autre souhaite s’en débarrasser. Dès lors, le premier cherchera à racheter la part de l’autre pour une somme la plus modique possible, tandis que le second essayera de vendre sa part et d’en tirer le meilleur profit. Dans ce cas de figure, le rôle de l’expert en estimations immobilières est de comprendre la mission du mandat et d’apporter une analyse neutre et pragmatique de la situation.

Le bien immobilier ayant été acquis au titre d’acquêt, au moment du jugement, sa plus-value éventuelle, fixée le plus souvent par une expertise immobilière, pourrait donc être partagée par moitié ou en proportion de l’apport initial de chacun. Dès lors, il s’agira de la déterminer la valeur vénale au moment du jugement de divorce, de soustraire les charges hypothécaires puis répartir la somme restante entre les époux en fonction de l’apport initial de chacun.

Une expertise immobilière à valeur ajoutée

La réalité est souvent plus complexe que l’exemple qui vous a été présenté ci-dessus. Néanmoins, il convient de rappeler que la liquidation du patrimoine immobilier étant une transaction immobilière importante, celle-ci mérite que l’on examine ses principes et ses leviers avec minutie.

Ajoutons que rien ne remplace « l’expertise humaine », à l’heure où les plateformes web et autres évaluations hédonistes sont de plus en plus rependues. Un expert qualifié porteur d’un brevet fédéral et doté d’une solide expérience dans le domaine saura mener à bien son mandat, tout en apportant son conseil dans ce contexte particulier souvent conflictuel.

La visite de l’objet permettra donc à l’expert d’évaluer précisément ses caractéristiques, notamment sa situation, ses éventuels problèmes juridiques, son état d’entretien, ses travaux… Autant d’attributs permettant de déterminer avec finesse la valeur de l’objet, dans le respect du mandat confié.

Cogestim, avec plus de 60 ans d’expérience et de solides connaissances du marché immobilier vaudois, vous propose un accompagnement sur mesure et adapté à votre besoin. Qualité, conseil, confiance, discrétion et neutralité sont des notions qui nous tiennent à cœur. N’hésitez pas à nous contacter pour toute information utile.