Acquisition immobilière : financement et perspectives 2020

Dans un contexte où les opportunités sont de plus en plus nombreuses et à des tarifs variés, la stabilisation des prix a renouvelé l’intérêt pour la propriété. La demande a donc subi une hausse importante, en relation à des taux d’intérêt historiquement bas en termes d’emprunt hypothécaire. Ainsi, la situation est encore très favorable à l’acquisition immobilière en résidence principale.

Rappelons à ce propos les critères d’octroi: les fonds propres correspondant à l’achat de votre logement doivent être équivalents au minimum à 20% du prix de votre projet immobilier lors du dépôt de la demande de prêt hypothécaire auprès de l’institution financière ou bancaire concernée. Ces fonds propres peuvent provenir de vos liquidités (comptes, héritage), de votre 2e ou 3e pilier (à vérifier selon les cantons).

Afin de connaître les caractéristiques de l’évolution du marché résidentiel vaudois en 2019, les perspectives 2020 en termes d’immobilier résidentiel et de rendement et les changements en matière de financement de projet immobilier, TocToc a interviewé Sébastien Barberis, sous-directeur et responsable d’agence. Rencontre.

Comment le marché immobilier résidentiel vaudois a-t-il évolué en 2019?

 

Sébastien Barberis: porté par une bonne dynamique, le marché s’est détendu durant l’année 2019, en raison d’un affaiblissement du solde démographique et d’une forte production de logements. Les prix des villas et des logements en propriété par étage (PPE) ont ainsi poursuivi leur hausse. Conformément aux indices de Wüest Partner SA, les prix ont progressé de 2.3% pour les logements en PPE et de 2.8% pour les villas. Notons que cette hausse, amorcée en 2017, est principalement générée par la mutation de la production de logements, davantage orientée vers le segment locatif. En effet, si nous construisons davantage de logements depuis 2014 dans le canton de Vaud, la production de logements en PPE est en fort repli.

 

Quelles sont les perspectives 2020 pour ce qui est des logements en résidence principale? Quelles sont les opportunités? Et les risques?

 

Bien que les multiples incidences de la crise du coronavirus ne soient pas encore prévisibles, l’environnement macroéconomique qui guide les taux longs ne laisse pas entrevoir une reprise rapide de l’inflation ou de la croissance. Un retard dans une éventuelle «normalisation» des taux hypothécaires permettra un soutien aux valeurs immobilières, tant sur les objets destinés au rendement que sur ceux voués à la propriété.

La production de logements en propriété sur le canton s’est fortement contractée, passant de 3’700 logements en 2014 à 2’000 attendus cette année (hors conséquence liée à la crise du COVID-19). Cette baisse de la production a soutenu les prix.

Au niveau de la demande, avec une augmentation du chômage en avril 2020 (+50 bps), qui s’est stabilisé à 4.9% au mois de mai, la confiance des ménages s’est fortement contractée. Cette situation est peu propice à l’acquisition d’un bien immobilier. En conséquence, bien que le marché dispose d’une offre modérée, une augmentation des délais de commercialisation est attendue. Ce contexte pourrait favoriser un repli des prix à court terme.

En matière d’opportunité, dans un contexte de valorisation élevée, les investissements dans le bâti sont à privilégier (travaux de rénovation ou de transformation). Les risques, quant à eux, se concentrent davantage sur les logements en propriété détenus dans un but de rendement. En effet, la production de logements locatifs est conséquente. Ainsi, elle pèse sur le niveau des loyers offerts. Cette tendance devrait se poursuivre en 2020.

 

Quelles sont les perspectives 2020 en matière d’immobilier de rendement? Quelles sont les opportunités? Et les risques?

 

La production de logements locatifs qui s’est fortement appréciée ces dernières années pourrait légèrement fléchir en 2020. En effet, le semi-confinement qui limitait l’activité sur les chantiers pourrait entraîner un repli de la production de quelques centaines de logements. Cette forte production de logements locatifs intervient dans un contexte d’affaiblissement du solde démographique. En effet, si la progression annuelle de la population vaudoise s’élevait, ces dix dernières années, à +1.4%, depuis 2018, cette dernière s’est affaiblie à +0.7% par année (évolution 2018 et 2019). En 2020, la crise sanitaire devrait générer une nouvelle baisse de l’immigration. Si il apparaît probable que la détente du marché locatif se poursuive, avec une baisse des prix de l’offre et une augmentation de la vacance, il n’est pas certain que la pandémie de COVID-19 péjore davantage la situation actuelle.

Sur le plan des opportunités, dans un contexte de détente du marché et de taux hypothécaires bas, les immeubles disposant de loyers inférieurs au marché sont à privilégier. Les risques se concentrent sur des immeubles disposant de petites typologies et de loyers en adéquation au marché. En effet, la baisse des loyers permet aux ménages d’envisager des logements plus grands. De plus, la production de logements locatifs se concentre sur les petites typologies.

 

En 2020, quels sont les grands changements en matière de financement immobilier et du point de vue des exigences FINMA?

 

Dès le 1er janvier 2020, la part minimale de fonds propres pour les financements hypothécaires d’immeubles de rendement s’élève à 25%. De plus, la dette hypothécaire doit être ramenée aux 2/3 de la valeur de nantissement en l’espace de dix ans au maximum (15 ans pour un logement en propriété à usage propre). Notons que ces nouvelles mesures ne précisent pas si un logement en PPE, détenu dans un but de rendement, est à considérer comme un immeuble de rendement ou comme un bien immobilier d’usage. En d’autres termes, si ces nouvelles mesures s’appliquent ou non. Cet élément est précisé dans la politique de crédit de chaque banque.

Normes d’octroi de crédit (utilisation LPP, notamment)

Pour l’octroi d’un crédit hypothécaire, la banque effectue deux analyses distinctes : la valeur de nantissement et le taux d’avance, la tenue des charges.

Valeur de nantissement et taux d’avance: pour un logement en propriété, la part minimale des fonds propres s’élève en principe à 20%. Notons que la valeur retenue par la banque est la valeur la plus basse entre son estimation et le prix de revient. De plus, l’apport minimum en fonds propres, hors LPP, doit être de 10% (hors frais d’achat, soit les frais de mutation et les honoraires du notaire).

Tenue des charges: en termes de tenue des charges, le revenu du ménage doit être supérieur ou égal à trois fois la charge théorique du logement en propriété. Or, cette charge théorique se calcule sur la base d’un intérêt historique, d’un amortissement, pour autant que celui-ci soit exigé, et de l’entretien du bien immobilier. L’intérêt historique est généralement admis à 5% sur les fonds étrangers (dette hypothécaire). En ce qui concerne l’entretien, ce dernier est estimé à 1% de la valeur du bien immobilier.