Comment analyser la valeur d’un bien immobilier ? (3/7)

Après avoir évoqué les raisons qui peuvent conduire à investir dans l’immobilier, nous souhaitons vous présenter quelques points qui nous paraissent essentiels pour déterminer la valeur d’un immeuble.

Les immeubles de rapport, plus communément appelés immeubles de rendement, sont des placements financiers. Ainsi, ils sont évalués sur la base du rendement qu’ils procurent au propriétaire. Certains se focalisent sur le rendement procuré, d’autres sur le cash-flow net qui s’en dégage.

Quelle que soit l’approche, le dénominateur est commun : la valeur de l’immeuble.

A travers ces lignes, nous vous indiquons bon nombre de paramètres utiles à l’analyse et vous présentons quelques méthodes utilisées par les professionnels de l’immobilier.

 

Sur quels paramètres baser son analyse de valeur ?

N’oublions pas que la valeur d’un immeuble, au sens large du terme, s’apprécie en fonction de trois critères principaux : la situation, la situation et la situation.

Ces paramètres de base à considérer sont, notamment, l’analyse de la situation géographique (analyse macro), l’emplacement de l’immeuble au sein de la commune et du quartier (analyse micro), son orientation et les nuisances éventuelles à proximité.

De nombreux autres paramètres à considérer

Hormis le triple paramètre « situation », une multitude d’autres éléments sont nécessaires pour définir une « valeur vénale objective » d’un bien immobilier, utile dans toute négociation. Parmi ces nombreux facteurs, on peut citer, par exemple, l’analyse de la situation macro-économique, des bases statistiques, de l’environnement direct et des infrastructures. D’autres critères pertinents sont : l’étude du marché et de l’état locatif, l’analyse des critères de fixation des baux à loyers, du prix du marché et de la typologie des appartements selon la demande, mais aussi le risque de vacance, le coût des travaux futurs et leur répercussion possible, etc…

La minutie : une qualité essentielle en immobilier

L’omission d’un facteur peut avoir une incidence importante sur l’appréciation de la valeur d’un bien. C’est particulièrement vrai dans le cas de l’oubli et/ou de la surestimation d’une réserve locative qui se doit d’être évaluée avec précaution, en considérant les baux en cours et la législation en vigueur de plus en plus contraignante. C’est aussi vrai dans le cas d’un potentiel de développement, c’est-à-dire: un agrandissement, une surélévation, ou le fractionnement d’une part de terrain pour une nouvelle construction.

Par exemple, un immeuble ancien, nécessitant d’importants travaux de rénovation (au bénéfice ou non d’une réserve locative), devra être analysé de manière approfondie. C’est également le cas pour l’analyse d’un projet qui devra, entre autres, tenir compte du marché locatif potentiel, de la vacance locative possible, de la concurrence locale, ainsi que des risques et délais inhérents à la construction et jusqu’à la mise en location des objets.

C’est pour ces raisons que les données fournies sur un bien doivent être contrôlées et interprétées avec un regard critique. L’expert devra être capable de synthétiser les informations obtenues d’après cet angle critique afin de fournir une estimation fiable. Ainsi, bien que l’estimation de la valeur d’un bien ne soit pas une science exacte, si elle est basée sur des paramètres explicités alors elle peut être justifiée et considérée.

Recherche et documentation sur l’objet

Lors de toute estimation immobilière, la documentation complète d’usage sera demandée auprès des différentes instances officielles et auprès de la régie ayant l’administration de l’objet.

Les risques de présence d’amiante et autres éléments toxiques du bâtiment devraient aussi être identifiés afin de pouvoir, le cas échéant, commanditer une expertise avant transaction. Il en est de même pour le CECB (Certificat Énergétique Cantonal du Bâtiment), obligatoire depuis peu.

Une visite détaillée est bien sûr effectuée, car elle est déterminante pour s’imprégner de la situation sur place et de définir les caractéristiques de l’immeuble et son état d’entretien.

 

Plusieurs méthodes à disposition pour analyser la valeur d’un bien immobilier

Comme nous l’avons dit précédemment, la fiabilité de l’estimation découlera non seulement des données reçues et du choix de la bonne méthode à appliquer, mais également des compétences et de la pratique de l’expert. C’est sur la base de cette appréciation qu’il sera possible de définir une valeur vénale, un prix probable ou une valeur de marché, qui pourra d’ailleurs être sensiblement différente suivant le scénario choisi.

Pour ce faire, l’aide d’un expert immobilier aguerri peut s’avérer précieuse. Ce dernier pourra s’appuyer sur différentes méthodes, telles que :

 

La valeur de rendement : une méthode statique

Elle est obtenue par la capitalisation des revenus (bruts ou nets) réels ou estimés par l’expert.

Discounted Cash Flow (DCF) : une méthode dynamique

Cette méthode, aujourd’hui largement répandue, est à assimiler comme une valeur de rendement dynamique des comptes d’investissement. Elle permet d’intégrer l’évolution de l’état locatif, l’incidence des charges d’exploitation, des travaux d’entretien mais également d’intégrer différents scénarios d’investissements.  Une véritable stratégie immobilière peut donc être envisagée grâce à cet outil.

La valeur réelle (ou intrinsèque)

Elle se compose de la valeur actuelle du bâtiment déjà construit au moment de l’estimation, en tenant compte de la dépréciation et/ou son obsolescence, des coûts des aménagements extérieurs, des frais secondaires et de la valeur du terrain. La valeur réelle n’entre en principe plus en considération dans les nouvelles normes d’estimation, si ce n’est que dans certains cas bien particuliers. Elle devrait néanmoins être calculée dans tous les cas comme « Benchmark » et comme critère de base pour le calcul des réinvestissements futurs.

La méthode d’évaluation hédoniste

Il s’agit d’un procédé de détermination de valeur par comparaison. Ainsi, les caractéristiques et le prix d’achat de milliers de transactions immobilières en suisse sont comparés au moyen de procédés statistiques. Cette méthode, largement utilisée par les créanciers hypothécaires, devrait à notre avis être limitée aux objets d’usage propre, tels que les appartements en propriété par étage ou les habitations familiales.

 

Faire appel à un encadrement professionnel pour des analyses complètes

Se lancer dans un investissement immobilier ou pérenniser son investissement n’est pas tâche facile, raison pour laquelle l’aide d’un professionnel reste, à notre sens, indispensable.

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