Défauts et garanties dans une PPE neuve: ce que vous devez savoir

Dans la majorité des cas, un appartement/immeuble neuf est soumis aux normes SIA, qui précisent ces fameux délais pour les garanties. Ainsi, les dispositions contractuelles prévues par la  SIA 118: Conditions générales pour l’exécution des travaux de constructions sont intégrées au contrat d’entreprise. La SIA 118 réglemente:
– la garantie pour les défauts (art. 165 à 171);
– le délai de dénonciation et son expiration (art. 172 à 179);
– la prescription (art. 180).

 

Les trois types de défauts selon la SIA 118

 

Concernant ces défauts, la SIA 118 en distingue plusieurs:
– les défauts apparents;
– Les défauts cachés;
– Les défauts cachés intentionnellement.

Naturellement, les délais de garanties et de prescriptions sont valables dès la réception de l’ouvrage.

Les défauts apparents sont ceux qui peuvent être constatés lors de la vérification de l’ouvrage à laquelle le maître est tenu de procéder au moment de la livraison. Il s’agit de défauts visibles, tels que du carrelage fissuré ou une fenêtre qui se ferme mal. Le délai de dénonciation de ces défauts à l’entrepreneur est de deux ans (art. 172 SIA-118). Si ceux-ci ne sont pas signalés durant ce délai, le maître est réputé les accepter (art. 173 al. 1, 174 al. 1 a contrario et 178 al. 1 SIA-118).

Quant aux défauts cachés, ils concernent toute irrégularité pouvant être constatée dans le cadre de l’utilisation régulière de l’ouvrage ou les défauts qui ne se manifestent que plus tard. Ceux-ci n’impliquent pas nécessaire une intention de nuire de la part de l’entrepreneur. Il s’agit de signaler ceux-ci le plus vite possible à l’entrepreneur, faute de quoi l’ouvrage peut être considéré comme accepté avec ces défauts (art. 370 al. 3 CO). On pense notamment à des infiltrations d’eau dues à un défaut d’étanchéité, un décollement du carrelage et, plus largement, tout ce qui ne relève pas d’un défaut en lien avec de l’entretien courant. À moins que les parties n’y aient dérogé, les droits de dénonciation du maître pour ces défauts sont de cinq ans, dès réception de l’ouvrage, selon la SIA 118.

Enfin, pour ce qui est des défauts cachés intentionnellement, il est souvent très difficile de les faire valoir. En effet, il appartient au maître d’apporter la preuve que le défaut a été caché dans un but dolosif. Ce cas de figure peut s’appliquer à une différence entre les prestations mentionnées dans les soumissions et l’exécution de ces prestations, comme le nombre de fer au m2 pour une dalle en béton armé indiqué dans les soumissions qui serait réduit de moitié une fois livré.

 

Rôle de l’administrateur PPE par rapport aux défauts et garanties

 

Que les défauts se situent dans les parties communes ou privées, la garantie provient de la nature des contrats passés par les copropriétaires. L’administrateur est lié à la communauté des propriétaires d’étages par un mandat, soit un contrat de gérance d’immeuble. Par conséquent, il est tenu de préserver les intérêts de la communauté (art. 321a al. 1 CO applicable par renvoi de l’art. 398 al. 1 CO), sans toutefois avoir à veiller sur leurs intérêts respectifs. Les droits de garantie étant en principe du ressort des copropriétaires et non pas de la communauté qu’ils forment, l’administrateur n’est pas contractuellement tenu d’avertir le vendeur ou l’entrepreneur de ces défauts.

 

Ce qu’il faut encore savoir

 

Tous les échanges que vous aurez vis-à-vis des défauts doivent être notifiés aux bonnes personnes. Ainsi, le vendeur/courtier ne sera donc pas nécessairement votre interlocuteur. Afin d’identifier la personne vers qui vous tourner en cas de défaut, il vous faut vous référer aux contrats que vous avez signés (contrats de vente, contrats d’entreprise). Il est également possible qu’à l’approche de la fin des délais des cinq ou dix ans, il reste des défauts qui n’ont pas encore été rectifiés. Dans ce cas-là, il est essentiel de prendre des dispositions pour sauvegarder vos droits en faisant appel à un avocat afin d’obtenir une déclaration de renonciation de la part du constructeur à se prévaloir du délai de prescription. Si le constructeur n’obtempère pas, il s’agit de lui faire notifier un commandement de payer avec une estimation du dommage pour couper le délai de prescription. En cas de doute sur la manière de faire valoir vos droits en matière de garanties, n’hésitez pas à vous tourner vers votre administrateur PPE.