Stratégie immobilière : quels enjeux législatifs? (5/7)

Mais par où commencer ? Nous avons beau chercher une réponse à cette question, nous n’en trouvons pas vraiment, tellement les lois, ordonnances, directives, normes, recommandations ou règlements d’applications auxquels est confronté tout propriétaire sont nombreux. Vouloir faire un survol détaillé (mais non exhaustif !) en un seul article semble utopique, mais est pourtant essentiel pour s’y retrouver.

 

Le plus simple est peut-être de chercher à l’illustrer de manière ludique !

Etre propriétaire dans l’environnement législatif actuel en matière immobilière, c’est un peu être Mowgli dans le « Livre de la Jungle » !

Wikipedia résume ce recueil de nouvelles écrit par Rudyard Kipling comme suit : « Un recueil de nouvelles dont chacune raconte une histoire qui se passe dans la jungle, où vivent des animaux sauvages typiques du pays, ainsi que des hommes. Les nouvelles se succèdent dans un ordre qui n’est pas nécessairement chronologique, et permettent de découvrir par différents côtés la destinée de Mowgli petit d’homme, son éducation, la vie sociale du monde des animaux, et les lois de la Jungle auxquelles tous sont soumis, les hommes aussi. »

En matière de législation immobilière, on ne se trouve pas réellement dans le cadre de fables racontées afin de délivrer une morale bénéfique pour tous. Au contraire, on pourrait plutôt se croire dans un remake au scenario juridique hitchcockien !

Mais, en définitive, le cadre imaginaire demeure s’agissant de la multitude d’acteurs, d’intérêts et du nombre de dispositions légales, qui parfois s’opposent et ne défendent qu’un seul aspect spécifique.

 

Que penser de ce contexte législatif ?

Face à la réalité de cette « jungle » législative, résumons en quelques chapitres les éléments les plus importants à considérer dans le cas d’une stratégie immobilière.

 

Chapitre 1

Tout d’abord, un premier récit aborde la loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT) qui date de 1979 et qui a subi de nombreuses adaptations dont la dernière en 2018. Cette loi est régie par des bases légales spécifiques de rangs fédéral et cantonal. Concrètement dans le Canton de Vaud, en plus de la LAT, d’autres législations existent comme l’ordonnance fédérale du 28 juin 2000 sur l’aménagement du territoire (OAT), la loi cantonale sur l’aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC) et le règlement d’application de la loi du 4 décembre 1985 sur l’aménagement du territoire et les constructions (RLATC).

Sans aller dans le détail de ces dispositions, un propriétaire ne doit pas perdre de vue que les communes peuvent avoir une approche plus ou moins pragmatique de ces dispositions, rendant alors plus ardue sa quête d’optimisation de l’investissement.

 

Chapitre 2

Dans un second récit, nous trouvons une multitude d’obligations qui, au fil du temps ont « muté » pour devenir des casse-têtes pour tout propriétaire. Citons les exemples suivants :

• L’Ordonnance sur les installations électriques à basse tension (OIBT) qui a mis à charge de tout propriétaire le devoir de contrôle et des frais résultant des installations électriques, et ce à décharge des fournisseurs étatiques;
• Le Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) rendu obligatoire dans le canton de Vaud avec l’introduction de la nouvelle loi sur l’Energie;
• Les diagnostics amiante désormais devenus obligatoires lors de toute transformations soumises à l’obtention d’un permis de construire;
• La mise aux normes de sécurité des garde-corps des balcons selon les normes SIA en cas de rénovation;
• Les règlementations de protection incendie édictées par les assurances obligatoires;
• La protection contre des émanations de radon dans les bâtiments.

 

Chapitre 3

Passons au résumé du troisième chapitre, et pas des moindres, le Code des obligations dans lequel se trouve le droit du bail, base légale de référence pour la gestion de biens immobiliers. Une parfaite connaissance de ces dispositions légales et des jurisprudences associées – parfois contradictoires – du Tribunal Fédéral est indispensable et incontournable pour la mise en œuvre d’une stratégie immobilière. Les obligations formelles qui en découlent sont autant de pièges à éviter et leur respect constitue la colonne vertébrale d’une gestion professionnelle d’un bien immobilier. Font également partie de ce récit les dispositions régulant les contrats d’entreprises, les mandats de toutes sortes, le droit du travail et tout ceci sur le fond des dispositions générales qui imposent transparence et honnêteté dans les affaires courantes.

 

Chapitre 4

Dans le cadre d’une réflexion stratégique, il faut aussi tenir compte de nombreuses spécificités locales, cantonales et fédérales, telles que:

• les règlements communaux de police des constructions;
• le recensement architectural des bâtiments;
• des lois régulant le marché locatif telles que, dans le canton de Vaud, la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) ainsi que son règlement d’application (RLPPPL) qui visent, par un régime d’autorisation en cas de travaux, de changement d’affectation ou de vente d’appartements loués, à lutter contre la pénurie de logements;
• pour les propriétaires institutionnels, il est aussi utile de tenir compte des réglementations de l’Ordonnance sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (OPP) et/ou des Directives pour les fonds immobiliers.

Et pour terminer, nous devons bien entendu évoquer les droits réels (comme les servitudes, les mentions et annotations) qui peuvent avoir une incidence importante lors d’une mise en valeur de droits à bâtir, mais également lors de l’exploitation des bâtiments.

 

Que de freins et de complications ?

Répondre simplement par « oui » ou par « non » est impossible et répondre par « ça dépend » nous ferait dépasser l’espace de rédaction mis à disposition sur ce blog !

Plaisanterie à part, il faut reconnaître que certaines dispositions et mesures d’accompagnement permettent à un propriétaire de pouvoir saisir des opportunités. Nous pouvons citer la possibilité d’obtenir des subventions en cas de rénovation énergétique, de pouvoir reporter sur les loyers des investissements énergétiques et/ou des prestations inexistantes préalablement. La prise en compte des plus-values de valeur et de coût pour la rénovation de bâtiments classés fait également partie des axes à examiner avec soin. Des bonus de construction et des possibilités d’optimisation fiscale peuvent aussi être des opportunités dans certains cas précis.

C’est dire que l’analyse soignée de chaque cas de figure doit se faire ! Il ne faut donc jamais partir du principe que tout sera compliqué.

 

Et la morale de l’histoire ?

Une réglementation abondante est produite pour un secteur économique très important et, malheureusement, on constate que les lois sont souvent élaborées dans un environnement économique et social spécifique, puis appliquées dans un environnement changeant et souvent différent.

Réguler un marché est certes nécessaire, mais faut-il encore que l’on ne crée pas des dysfonctionnements de marché car, ne l’oublions jamais : quand l’immobilier marche, tout marche ! En effet, c’est un secteur qui impacte toute l’économie et de nombreux acteurs, que ce soit les entreprises et leurs employés, les propriétaires et les locataires.

Et il n‘y a ni bon, ni mauvais acteur, il y a juste des partenaires qui se doivent d’être responsables pour faire tourner l’économie locale. A notre avis, les lois doivent rester des outils de régulation et non de persécution.

 

Un partenaire averti !

La connaissance approfondie de l’ensemble des aspects législatifs est un atout majeur dans le déploiement d’une stratégie immobilière et Cogestim dispose de l’ensemble de ces compétences. N’hésitez pas à faire appel à nos conseils, nous sommes un peu comme notre mascotte, la Girafe, qui saura vous guider à travers cette « jungle » législative !

A bientôt pour la suite.