L’estimation immobilière et le travail de l’expert

L’estimation immobilière représente une part importante du domaine de l’immobilier. Ce n’est pas tâche facile d’estimer un bien, comme nous vous en avions déjà fait part. Il faut tenir compte de nombreux paramètres et du caractère unique de chaque cas. Jean-Pierre Ferrier, expert immobilier, tout juste retraité de chez Cogestim, et membre de la Chambre suisse d’experts en estimations immobilières depuis 2005, nous livre ses conseils.

Les acteurs de l’estimation immobilière

Les deux acteurs principaux de l’estimation immobilière sont les courtiers et les experts. Tous deux ont le point commun de s’intéresser à des objets immobiliers. Cependant, pour le courtier l’objet est potentiellement à vendre. Son estimation se fait gratuitement et engendre éventuellement la signature d’un mandat. Ce qui n’est pas le but premier de l’expert. En effet, l’expert cherche d’abord à estimer un bien. Cela se fait principalement dans le cadre d’une succession, d’un litige ou d’un divorce. « L’estimation immobilière de l’expert va tenter de présenter les données les plus objectives possibles pour cerner la valeur d’un bien, tout en écartant les aspects subjectifs ou émotionnels » précise Jean-Pierre Ferrier.

Les méthodes d’expertise

Afin de pouvoir définir la valeur d’un bien de la manière la plus objective possible, l’expert peut s’appuyer sur plusieurs méthodes :

• La valeur réelle ou intrinsèque : cette méthode est surtout adaptée à des biens destinés à l’usage du propriétaire. Elle tient compte du prix du terrain ainsi que d’une situation et d’une utilisation donnée. Il s’agit de regarder les coefficients d’utilisation et d’occupation du sol (rapport numérique entre la surface brute de plancher utile et la surface constructible de terrain), la qualité de la construction (conception, réalisation, entretien et usure) et les aménagements extérieurs.
• La méthode par capitalisation : cette méthode est utilisée pour des objets de rendement. Elle se fonde sur le rapport entre le revenu (les loyers annuels moins les charges) et la valeur vénale du bien. Le taux de rendement se situe aujourd’hui à environ 4-5 %.
• La méthode des flux financiers actualisés : elle est inspirée de l’industrie et est plus dynamique que la méthode par capitalisation. Elle repose sur une simulation des futurs flux de trésorerie générés par l’immeuble (entrées et sorties d’argent). La valeur marchande est donc estimée grâce à un scénario qui va intégrer un budget d’exploitation sur plusieurs années. Celui-ci tiendra compte des loyers, des charges et des investissements.
• la méthode hédoniste : Cette méthode est adaptée à des types de biens standards (appartements et villas en centre ville par exemple). Cependant, elle est déconseillée pour les biens atypiques. La valeur est fixée selon les statistiques de prix pratiquées par les banques, les notaires et les assurances. Cela nécessite une base de données importante et fiable, car la méthode fonctionne par comparaison.

Les facteurs importants

Malgré les méthodes, « l’expertise immobilière n’est pas une science exacte » explique Jean-Pierre Ferrier. Il y a cependant des paramètres récurrents à prendre en compte. Notre expert affirme qu’on a « l’habitude de dire qu’il y a trois facteurs essentiels pour estimer un bien : la situation, la situation, et la situation ! ». En effet, à bien de qualité égale, c’est la situation qui fera toute la différence. Ce n’est bien sûr pas le seul facteur important. La qualité de la construction et des matériaux, la disposition des pièces, l’architecture intérieure et extérieure, l’entretien et la décoration sont également à prendre en compte.

Finalement, si vous voulez une estimation de qualité de votre bien, le choix de l’expert est crucial. Jean-Pierre Ferrier recommande de « demander l’avis d’un expert immobilier qualifié ayant obtenu le brevet fédéral et membre de la Chambre suisse des experts en estimation immobilière (CEI) ». L’expérience est aussi importante. En effet, la comparaison entre les biens estimés permet de mieux fixer la valeur.

L’estimation immobilière repose donc sur des méthodes et des facteurs à prendre en compte, mais dépend aussi de celui qui la fait. L’expérience de l’expert, son sérieux et sa sensibilité sont importants. Ainsi, « une expertise immobilière vaut ce que vaut l’expert », affirme Jean-Pierre Ferrier.