Mise en valeur de surfaces commerciales et administratives: une pratique subtile au coeur d’un marché spécifique

Vaud : un îlot de croissance et d’innovation associé à une fiscalité attrayante

 

La prospérité économique de la Suisse n’est plus à démontrer : c’est l’une de ses cartes de visite à l’international. Ainsi, le PIB du canton de Vaud, qui enregistre une croissance de 2,8% en 2018 par rapport à l’année précédente, se classe au-dessus de la moyenne nationale. L’économie y est donc particulièrement florissante. Or, en dépit du ralentissement conjoncturel prédit pour 2019, la croissance helvétique continue d’offrir des perspectives réjouissantes (Statistique Vaud, Conjoncture, 28 janvier 2019). Si l’on analyse la composition de l’économie du canton, on constate que cette dernière comprend des géants des services, des sciences de la vie, de l’instrumentation de mesure et des technologies numériques, en sus des PME.

Gardons, en effet, à l’esprit que les PME représentent plus de 90% des entreprises du pays et qu’elles fournissent deux emplois sur trois (Vaud Economie, 2018). À l’échelle du canton, ce sont ainsi quelque 36’000 petites et moyennes entreprises qui rythment les battements de cœur de l’économie vaudoise.

Le canton de Vaud s’illustre particulièrement à travers sa volonté de soutenir l’innovation et les start-up. D’autre part, les communes de l’Ouest lausannois sont réputées pour mener une politique de promotion économique particulièrement vigoureuse. Renens, en tant que quatrième ville du canton et chef-lieu du district, a valeur d’exemple : elle dénombre plusieurs structures d’accueil des entreprises, qui totalisent 40’000 m2 de surfaces commerciales, dont la Fondation des ateliers de la Ville de Renens et le Centre artisanal commercial et industriel des Baumettes (CACIB). La commune de Bussigny, quant à elle, recense quelque 720 entreprises employant pas moins de 6’000 collaborateurs.

Finalement, en matière de fiscalité, la Suisse s’illustre par sa compétitivité. Avec sa TVA à 7,7%, elle possède le taux le plus bas d’Europe. Depuis 2019, le canton de Vaud a réduit son taux d’imposition à 13,79%, impôt fédéral compris. Une baisse des impôts aux entreprises qui a engendré nombre de déménagements intercantonaux.

 

La mise en valeur des surfaces de vente et de bureau, une démarche à l’écoute d’un marché spécifique

 

La mise en valeur fait référence à l’art et à l’arsenal de techniques permettant la location d’un bien immobilier. Dans le cas de la location de surfaces administratives et commerciales, il s’agit de prêter une oreille attentive au marché et de faire preuve de subtilité, afin de trouver le locataire adapté au lieu.

 

En effet, la mise en valeur des surfaces administratives et commerciales se différencie des logements en matière d’équipements et de besoins de proximité, d’espace, d’aménagements. Sur le plan de la démarche, pour l’expert en mise en valeur, il convient d’estimer, à travers la recherche de prospects, la valeur du bien et de prendre connaissance des spécificités de l’environnement dans lequel celui-ci s’insère. Seront donc considérés aussi bien les atouts que les contraintes liées à la localité et au marché.

Monsieur Joël Barbosa, Directeur adjoint et Responsable de l’agence de Cogestim Lausanne, nous confirme que le parc immobilier vaudois connaît, en raison de son vieillissement, une tendance à la relocalisation et à la quête de surfaces efficientes aux possibilités d’aménagement flexibles. De plus, il relève qu’immobilier commercial et administratif ne sont pas soumis aux mêmes mutations structurelles. Dans l’analyse, il convient donc de distinguer le premier du second.

 

L’immobilier commercial, un marché impacté par des comportements de consommation changeants

 

Le commerce de détail a connu de profondes mutations structurelles ces dernières années, liées à la modification des comportements de consommation et à l’avènement du digital, qui a entraîné l’essor du e-commerce. Ceci a provoqué une perte de vitesse nette des espaces de vente physique, devenus moins concurrentiels. Preuve en est dans le domaine du prêt-à-porter, des chaussures, des livres et de l’électronique (CBRE, Retail Switzerland 2018/2019). Et cette tendance n’est pas près de changer avec les millenials !

Il convient, toutefois, de nuancer ces considérations. En effet, toute mutation comportementale crée également son lot d’opportunités. Certains domaines cherchent à se réinventer ou à prendre « le train en marche ». Citons, par exemple, les entreprises dotées d’une stratégie de vente purement online ouvrant des showrooms dans les métropoles. Ces espaces, conçus comme des lieux d’exposition ou de vente, permettent à la marque de personnaliser son offre auprès de ses publics-cibles. Cette double stratégie on- et offline permet à l’enseigne de fidéliser sa clientèle et de s’attribuer les parts de marché du commerce traditionnel encore majoritaire. Relevons, néanmoins, que cette tendance reste, pour le moment, essentiellement l’apanage de grands groupes et non des petites enseignes. De manière générale, les typologies recherchées ne sont plus les mêmes. La flexibilité et la modularité de l’espace sont de plus en plus demandées, ce qui crée un attrait grandissant pour les surfaces neuves. La demande locale est bien présente. L’offre aussi.

Une tendance haussière pour l’immobilier de bureau

 

La croissance soutenue du canton de Vaud en 2018 s’est naturellement répercutée sur la croissance de l’emploi. Ces conséquences font de l’environnement de marché un terreau particulièrement favorable à l’immobilier de bureau. La croissance de la demande émane du secteur tertiaire, des services aux entreprises, du secteur informatique, du domaine public et de l’industrie. Du point de vue géographique, à Lausanne, cette recrudescence de la demande pour l’immobilier de bureau part des centres  vers la périphérie (Crédit Suisse, Immobilier de bureau: amélioration à partir des centres, Marché de l’immobilier de bureau suisse 2019, décembre 2018). Ainsi, l’on observe que les emplacements proches des gares sont particulièrement prisés. En effet, les attentes des prospects sont liées à la capacité d’attirer la clientèle, à la proximité avec le tissu économique local et au confort du personnel, avec une préoccupation pour l’accessibilité dans le but de favoriser la mobilité douce. Or, la demande, essentiellement endogène, engendre une hausse des loyers dans le centre-ville, de sorte que la différence entre le centre et la périphérie s’accroît. Néanmoins, aujourd’hui, c’est bien le marché extérieur qui concentre la part la plus abondante de surfaces administratives à pourvoir.

Sur le plan du taux de vacance, le canton de Vaud affiche une nette diminution sur l’ensemble de sa superficie (Ibid., p. 10). De quoi expliquer l’émergence de plusieurs projets immobiliers de surfaces administratives, du fait des taux bas, qui répondent à des critères bien précis, en vue d’attirer les entreprises.

Perspectives d’avenir

 

De manière générale et tous usages confondus, on avance que les surfaces vacantes ont reculé en 2018 (BCV, Pointsforts, 2 octobre 2018). Cependant, la prudence reste de mise. En effet, de nombreuses surfaces sont construites dans un marché ne connaissant pas de pénurie et dont les habitudes tendent à la rationalisation des surfaces, en lien avec l’essor de l’e-commerce et les tendances au home office et au coworking. Face à ces profondes mutations structurelles, les bailleurs n’ont d’autre choix que s’adapter à l’évolution de la demande, proposant des baux plus courts en rapport avec une demande qui se révèle plus disparate et moins stable. En matière de baux, Monsieur Barbosa nous évoque une tendance à des baux s’étalant sur un an, pour permettre davantage de flexibilité aux entreprises.