Comment optimiser son investissement immobilier dans le temps ? (4/7)

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La gestion d’un immeuble implique, entre autres, de connaître la législation et la jurisprudence du milieu de l’immobilier et de la construction, domaines qui évoluent constamment. Un environnement juridique contraignant implique une gestion méticuleuse des biens. Cela passe par l’établissement des baux au suivi régulier des locataires en passant par la planification des travaux dans l’immeuble et des demandes d’autorisations qui en découlent. Des mauvais choix dûs à un manque d’expérience peuvent conduire à des pertes financières considérables.

Voici quelques pistes pour anticiper et rentabiliser son investissement.

 

Dans quel cycle de vie se trouve mon immeuble ?

 

Un immeuble vit et vieillit. Au fil du temps, il nécessite des travaux d’entretien et de rénovations. Le cycle de vie d’un immeuble correspond à son horizon économique et est généralement admis à 100 ans pour un bâtiment d’habitation. Durant cette période, il y aura des changements de locataires et des investissements devront être entrepris pour réaliser des rénovations.

 

Environ 30% du coût de construction est ainsi réinvesti tous les 30 ans afin de maintenir la valeur de l’objet et sa valeur locative. Bien entendu, ces ratios sont des moyennes. Les valeurs d’amortissement et d’espérance de vie sont différentes pour chaque élément d’ouvrage. Sachant que la durée de vie de nombreux éléments se raccourcit, tels que l’installation de chauffage, l’ascenseur ou encore les équipements de cuisine, alors ce ratio se confirmera probablement de plus en plus durant les années à venir.

De manière générale, des travaux d’entretien ou d’investissement devront être entrepris au bon moment afin d’éviter des frais qui ne seraient pas nécessaires.

 

Comment optimiser un investissement immobilier en fonction de son positionnement dans le cycle de vie ?

 

Il faut toujours considérer les deux axes d’optimisation principaux suivants :

• le revenu locatif (encaissement des loyers) ;
• les charges d’exploitation, dont les charges fixes, les frais d’entretien et les investissements (travaux de rénovations apportant une plus-value).

Pour toute nouvelle construction, il est indispensable de porter une attention particulière à la première mise en location parce que cette étape dessine les contours des revenus pour les années à venir.

Louer trop cher peut s’avérer néfaste et coûteux. En effet, cette situation peut générer une rotation importante des locataires, impliquant donc des frais d’entretien plus importants, voire un taux de vacance locative pouvant peser sur la rentabilité de l’objet. A l’inverse, louer à un prix trop faible peut générer des problèmes de par le manque de liquidités à long terme, pourtant indispensables à l’entretien de l’objet et pour les réinvestissements nécessaires futurs.

Au fil du temps, chaque changement de locataire sera l’occasion de mener une analyse soignée de l’état locatif afin d’identifier d’éventuelles réserves locatives ou de revoir le positionnement des loyers en fonction du contexte économique et du marché du moment.

Les attentes des propriétaires ou des investisseurs devront également être considérées, que ce soit pour profiter d’une rente à court terme ou planifier une rentabilité sur du long terme. Les optiques sont différentes et impliquent donc des choix en conséquence. De plus, la structure juridique du propriétaire, sa capacité financière ainsi que les notions fiscales, sont des paramètres à prendre en compte pour apporter le meilleur conseil au mandant.

 

Ne pas oublier d’intégrer l’évolution des charges à la réflexion !

 

Il faut distinguer trois catégories de charges :

• les charges fixes;
• les frais d’entretien;
• les frais d’entretien différés (frais de rénovation).

Pour les charges fixes, l’optimisation commence dès la construction ou la rénovation. Ainsi, tout propriétaire averti cherchera à négocier auprès des fournisseurs le coût du contrat d’entretien lors de l’adjudication des travaux et durant l’exploitation d’un immeuble. Concernant les frais d’entretien et de rénovation, l’objectif est également d’obtenir la meilleure prestation, en privilégiant la qualité.

Le régisseur attirera également l’attention du propriétaire sur les charges liées aux intérêts hypothécaires car ils représentent généralement aussi une part importante des coûts sur un immeuble, tout particulièrement quand l’endettement est élevé. La renégociation des taux d’intérêts permet ainsi d’améliorer le rendement du propriétaire.

 

Le contexte change pendant que l’immeuble vieillit

 

Durant tout le cycle de vie d’un immeuble, de nombreux paramètres sociaux, législatifs et réglementaires évoluent constamment. C’est, par exemple, le cas pour les législations sur l’aménagement du territoire, les besoins en matière de logement, les normes sur la construction, les législations sur l’énergie, le droit du bail, tout comme le marché locatif qui est en perpétuelle mouvance.

Si un immeuble récemment construit répond à l’ensemble des critères du moment, cela changera au cours de la vie de l’immeuble qui, rappelons-le, a été construit pour 100 ans au moins. En effet, puisque les démolitions sont rares, il est judicieux de s’adapter à la demande grâce à des travaux de rénovation. Ainsi, en anticipant les futurs besoins de l’habitat, un propriétaire conservera un objet attractif sur le marché.

 

Que faire lorsque les réglementations changent?

 

La modification d’une législation ou l’entrée en vigueur d’une nouvelle peut engendrer de nombreuses obligations et incertitudes. Toutefois, après analyse du contexte, des solutions sont souvent envisageables. Par exemple, la nouvelle LAT peut être contraignante dans certains cas et avantageuse dans d’autres. C’est pourquoi le règlement des polices des constructions et des plans de zones doivent être étudiés minutieusement avant toute prise de décisions.

En cas de changement de locataires, des pistes d’amélioration et de mise en valeur sont également envisageables de manière ponctuelle et/ou complémentaire lors de la rénovation d’appartements.

A titre d’exemples nous pouvons citer la rénovation – y compris énergétique – d’un bâtiment qui pourrait permettre de bénéficier de subventions, d’augmenter les loyers dans le cadre légal, tout en intégrant une notion écologique. Un autre exemple serait le cas d’une parcelle qui possède une réserve constructible, rendant possible d’envisager une extension de l’existant, voire une démolition totale des bâtiments au profit d’une nouvelle construction utilisant la totalité des droits à bâtir. Il faut donc rester attentif quant aux changements des réglementations.

 

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