Taux hypothécaires: quelles sont les perspectives ?

Les taux hypothécaires sont au coeur des discussions depuis de nombreux mois. L’augmentation de l’inflation en 2022, dû notamment à la flambée des coûts de l’énergie, a conduit les différentes banques centrales à renchérir leur taux directeur, dans le but de limiter l’inflation. Le 22 juin 2023, la Banque Nationale Suisse (BNS) a, après une première hausse début juin, augmenté à nouveau son taux, le menant à 1.75%.

Afin d’obtenir un point de situation avisé et de mieux comprendre les subtilités liées à ces évolutions de taux, TocToc est parti à la rencontre de Monsieur Donzel, Directeur chez SmartHypothèque.

Quel est le panorama actuel en termes de taux hypothécaires?

 

M. Donzel: la Suisse n’a pas échappé à devoir renchérir son taux directeur. La Banque Nationale Suisse (BNS) l’a augmenté de 1.75% sur l’année 2022, taux qui est passé de -0.75% en début 2022 à 1% en fin d’année. Cette augmentation du taux directeur a directement impacté le taux Saron qui a augmenté dans les mêmes proportions, mais aussi les taux fixes. Le taux 10 ans, par exemple, en moyenne à 1,25% en début d’année 2022 est passé à 2.50% en fin d’année.

Cette tendance s’est confirmée le premier trimestre 2023, puisque la BNS a augmenté en mars de 0.5% son taux directeur à 1.50% – suivant en ça la Banque Centrale des États-Unis et de la Banque Centrale Européenne – puis de 0.25% le 22 juin.

 

Qu’en est-il des taux fixes?

 

M. Donzel: si le taux Saron est directement impacté par cette hausse, les taux fixes, eux, ont même légèrement baissés depuis, sans doute parce que les établissements financiers avaient anticipé une hausse du directeur supérieure au 0.25% annoncé.

D’ici la fin de l’année, certains prévoient une nouvelle augmentation de 0.25% en septembre, alors que d’autres tablent sur le statu quo.

Les partisans de la stabilité du taux directeur intègrent, dans leur analyse, les risques d’une récession et d’une crise du système bancaire fragilisé qui seraient entraînées par une augmentation trop importante du taux directeur.

Comment percevoir cette inflation?

 

M. Donzel: si, en Suisse, la forte consommation permet à l’économie d’éviter une récession, la croissance a fortement ralenti, puisque les économistes prévoient une croissance de 0.6% pour l’année 2023, alors qu’elle était de 2.1% pour l’année 2022.

Depuis le début de l’année, l’inflation en Suisse est de 2.7%. Si elle est moins élevée que dans les pays européens ou aux Etats-Unis, elle reste toutefois élevée en raison notamment de la hausse d’un grand nombre de prix réglementés. Elle est, en tous cas, nettement supérieure à la valeur cible maximale de 2% que vise la BNS.

L’augmentation des loyers pour les surfaces résidentielles devrait entraîner une nouvelle poussée inflationniste à l’automne. D’ici la fin de l’année, selon la BNS, les perspectives de croissance mondiale demeurent modérées et l’inflation devrait rester globalement élevée.

Ce n’est qu’à partir du premier semestre de 2024 que l’inflation devrait retrouver des niveaux plus faibles, en particulier du fait des politiques monétaires et du ralentissement conjoncturel.

Quelle conclusion pouvons-nous tirer?

 

M. Donzel: compte tenu d’une inflation qui restera élevée jusqu’à la fin de l’année, menant les banques centrales à augmenter leur taux directeur, les taux hypothécaires augmenteront légèrement d’ici la fin de l’année pour commencer à baisser au cours du premier semestre 2024.

 

Taux (en %)	30.06.23	31.12.23	30.06.24	31.12.24	30.06.25
Saron	1.72	2.00	2.00	1.94	1.82
Swap 5 ans	1.75	1.73	1.44	1.39	1.38
Swap 10 ans	1.72	1.75	1.56	1.53	1.53

Sources: Bloomberg, UBS Switzerland AG. Veuillez noter que le taux d’intérêt indiqué constitue une prévision, qui peut varier à la baisse comme à la hausse.

Le point de vue de l’expert immobilier

 

Afin de compléter cette interview et d’obtenir un point de situation du terrain, nous sommes partis à la rencontre d’Hervé Ruffieux, responsable du service courtage et directeur adjoint chez Cogestim.

M. Ruffieux: durant cette période, les acteurs du marché immobilier que sont vendeurs et acheteurs ont résolument pris une position attentiste, les premiers en comparant scrupuleusement l’offre et les seconds en campant majoritairement sur leurs attentes financières. 

 

 

M. Ruffieux: nous relevons qu’au chapitre des bonnes affaires, un certain nombre de transactions a notamment pu être réalisé à la faveur d’une reprise des dettes existantes aux conditions passées, garantissant, ainsi, une charge financière contenue sur plusieurs années encore.

Concernant les corrections de prix, celles-ci seront variables selon les typologies de biens. Nous attendons une contraction plus importante sur les appartements PPE, notamment en région de périphérie des centres. L’offre « villa » devrait, elle, rester relativement stable.

D’ici la fin de l’année et pour 2024, nous préjugeons d’une dynamique nouvelle: la désormais stabilité des taux devrait engager un volume de transaction à la hausse, notamment à la faveur des premières corrections de prix.

Conclusion

 

Notre bonne gestion de l’inflation nous permet une vision rassurée de l’avenir. Les prix de l’immobilier au sens général ont entamé leurs corrections et l’on ne doit pas s’attendre à des baisses, mais davantage à une stabilisation des taux et de l’offre sur le marché.

Dans la situation actuelle, il paraît d’autant plus impératif d’être conseillés et accompagnés par des professionnels. SmartHypothèque et Cogestim se tiennent à votre disposition pour répondre à vos interrogations et vous proposer un service personnalisé.

 

 

Contact courtage Cogestim: Monsieur Hervé Ruffieux

Tél: 024 422 12 11 – Courriel: herve.ruffieux@cogestim.ch