Immobilier julien

Julien D'Amore

Publié le 31 octobre 2019

Yverdon : la petite sœur qui a tout d’une grande

Le marché immobilier d’Yverdon a été pendant longtemps sous-évalué. Aujourd’hui en plein boom, il connaît de nombreux projets de développement immobilier. Tour à tour, les courtiers de Cogestim vous offrent un aperçu synthétique des tendances du marché immobilier de leur région.

Deuxième ville du canton, Yverdon s’est fortement développée ces dernières années avec, comme objectif, de devenir le phare de l’économie du Jura-Nord vaudois. Et quoi de mieux que de s’inscrire au centre du projet d’aménagement AggloY pour se profiler comme pôle régional d’importance, aussi bien sur le plan économique que démographique ? Lancé en 2005, le projet AggloY regroupe huit communes et vise un développement harmonieux de la région.

Nous l’avons vu dans les précédents articles, le canton de Vaud jouit d’une économie florissante avec un taux de croissance économique et démographique parmi les plus hauts de Suisse. Cette dernière décennie, Yverdon ne déroge pas à la règle, en affichant l’un des taux de croissance les plus élevés du canton, sur les plans démographique et économique. Tous secteurs confondus, ce sont quasiment exclusivement des PME qui font la croissance économique de la région. En complément, Yverdon s’affirme comme plateforme d’innovation, avec son Y-Parc. Ce lieu dédié à la recherche scientifique et à l’innovation technologique accueille petites et plus grandes sociétés en vue de créer des emplois par centaines et donc, de dynamiser encore plus l’économie de la ville.

Probablement sous le coup de la nouvelle législature et du syndic, de nombreuses sociétés nationales et internationales se sont récemment implantées dans le Y-Parc. Quant aux sociétés et associations, USPA, Kindercity, ACG Inspection, RCE, Sylvac, JPF Ducret et Incyte y emménageront courant 2020. Sur la seule année 2018, plus de 260 emplois ont été créés, avec 65’000 m2 de terrain vendu représentant des investissements totaux d’environ 300 millions. Ainsi, Y-Parc se hisse parmi les principaux pôles d’innovation de Suisse.

 

Des acquéreurs locaux, connaissant déjà les atouts du marché

 

Il y a une dizaine d’années, la plupart des acquéreurs en ville d’Yverdon ou région étaient des pendulaires actifs dans le tertiaire, avec, comme point de rattachement professionnel, la ville de Lausanne et ses environs. Aujourd’hui, la tendance s’est inversée, avec davantage d’acquéreurs en provenance d’Yverdon. Cette inversion des pôles souligne le développement de l’AggloY, prouvant son essor économique, le développement conjoncturel et l’intérêt que suscite une ville telle qu’Yverdon-les-Bains qui offre toutes les commodités d’une grande ville, tout en conservant le charme d’une ville à taille humaine.

 

Un pôle accueillant plusieurs projets de développement urbanistique

 

Avec la révision de la LAT et la volonté fédérale de densifier vers l’intérieur, Yverdon et son agglomération profitent des fonds étatiques pour des investissements majeurs liés aux commodités tels que la rénovation des gares (ex. gare de Grandson) ou l’amélioration des horaires de bus et de trains tels que la connexion de CFF Yverdon-Lausanne, avec le doublement de cadence dès 2021. Mais Yverdon n’est pas la seule ville à bénéficier de ces investissements majeurs. Les villes d’Orbe, principalement, et Vallorbe, ensuite, jouissent de ce statut de zone urbanisée favorisant les louanges de l’État lorsqu’il s’agit d’investissements majeurs.

 

Une volonté d’acquérir toujours très forte, à un âge moyen en augmentation

 

La volonté d’acquérir des Vaudois dans cette région est toujours très forte. Néanmoins, les régulations imposées par la FINMA ou les autorégulations de l’ASB des années 2012 à 2014, ont fortement réduit la capacité d’endettement des acquéreurs et limité leur pouvoir d’achat. Tout ceci a comme impact l’augmentation de l’âge moyen des acquéreurs de 30 à 40 ans, tant il est difficile de réunir les fonds propres nécessaires à la première acquisition. Cette tendance ne devrait malheureusement pas s’inverser tant que la FINMA ne régulera pas autrement l’octroi de crédit.

 

À la recherche de biens de 3 à 4 pièces, en ville

 

Pour les mêmes raisons évoquées à la limitation du pouvoir d’achat régulé par les restrictions du droit au financement, la tendance est aux biens-fonds situés sous la barre du million de francs. Le prix moyen idéal d’une villa à Yverdon-les-Bains se situe à CHF 950’000.- pour 150 m2. Quant aux appartements, ils évoluent en typologie et en taille. Ces dix dernières années, les 5.5 pièces de 130 m2 ont été remplacés par des 4 pièces de moins de 100 m2. La tendance est ainsi à la diminution de surface et à la réduction du nombre de pièces par les promoteurs afin d’en assurer une commercialisation plus rapide en raison, encore une fois de la limitation du pouvoir d’achat. Ceci a comme effet pervers que le prix au m2 des appartements continue de monter de façon durable, d’environ 2 à 3% par année. La demande la plus forte du marché s’oriente en direction des appartements de 3 à 4 pièces, de 70 à 90m2, en ville d’Yverdon-les-Bains, avec des prix allant de 6’500 CHF/m2 pour un prix normal et qui peut atteindre 8’500 CHF/m2 pour un appartement théoriquement neuf, dans les meilleures rues de la ville – rue du Four, rue du Milieu, rue des Jordils, etc…

 

 

Des prix au m2 à la hausse

 

Les prix sont en général à la hausse de façon durable. En effet, pendant longtemps, la ville d’Yverdon et son agglomération ont été sous-évaluées. Ceci a eu comme conséquence la création d’excellentes opportunités d’investissement et d’arbitrage pour les promoteurs immobiliers. Aujourd’hui, la croissance est normale et constante car le marché est enfin apprécié à sa juste valeur. De très grands chantiers d’urbanisation sont en cours dans la région du Nord-Vaudois avec notamment le projet du groupe Orllati à Orbe et ceux de la commune d’Yverdon tels que les Roseyres, Clendy-Dessous, Gare-Lac, Coteau-Est. Chacun de ces projets pourra accueillir de 300 à plus de 1’000 habitants.

 

Des projets de développement urbanistique à la hauteur des ambitions du Canton

 

Ces projets d’envergure sont à la dimension des ambitions de l’État de Vaud d’absorber une grande partie de la croissance démographique sur la 2ème ville du canton. Néanmoins, certains de ces projets, destinés à détendre le marché, ne verront pas le jour avant encore 5 à 10 ans car leur conception est compliquée. Tant que ces derniers ne seront pas livrés sur le marché, la pression démographique sur la ville d’Yverdon aura comme tendance à soutenir les prix à la hausse pour tout type de bien-fonds. En résumé, la région se porte bien et son évolution est quasiment constante, peu importe les crises et le cycle économiques. Citons l’exemple de l’après crise des subprimes, en 2012: la correction des prix qu’a connu la région bordant le Lac Léman n’a eu quasiment aucune influence sur le marché du Nord vaudois. Seule la région du Jura, avec la Vallée de Joux, qui est fortement liée à l’industrie horlogère, a connu des cycles et des corrections de prix.

 

Une région longtemps sous-évaluée, aujourd’hui dévolue à un avenir prometteur

 

Il fait bon vivre dans notre région qui a longtemps été sous-évaluée. À présent que la reconnaissance est de mise, la ville est en plein essor et rien ne semble ralentir ceci dans l’immédiat. Les services, les commodités et les infrastructures se démultiplient tout en conservant la ville à une taille humaine, où l’on peut encore reconnaître les gens que l’on croise sur les trottoirs. La ville et l’agglomération ont encore de très belles années de développement à venir, immobilier notamment, et les habitants sont ceux qui en profiteront le plus. À bon entendeur !