La chronique du développement immobilier : #1 le plan de quartier

Les plans de quartier favorisent un agencement des constructions de qualité et permettent d’améliorer l’intégration du quartier dans son environnement. Il est donc à la base de nombreux projets immobiliers. Pour l’illustrer, TocToc vous propose l’étude de cas des résidences La Chapelle à Chavornay. Comme vous pourrez l’observer dans la vidéo promotionnelle ci-dessous réalisée par Cogestim, les bâtiments du projet comptent 29 appartements de 1,5 à 5,5 pièces. Ils possèdent des balcons ou des terrasses et des jardins privatifs. Le plan de quartier étant à la base de la construction, 4 points essentiels sont à prendre en compte.

1. La densification

La première problématique dans la réalisation du plan de quartier a été la requalification de la zone. La requalification est une transformation de la zone afin de changer son rôle dans l’environnement dans lequel elle s’inscrit (par exemple, passer d’une zone industrielle à une zone résidentielle). Celle-ci passe également par une densification du noyau historique de la localité. La densification cherche à concentrer les habitations dans les centres urbains, permettant, ainsi, de bénéficier des infrastructures nouvelles et existantes. Chavornay était donc une option intéressante grâce à son terrain de verger exploitable au centre de la commune et sa gare à proximité.

La zone concernée par le plan de quartier est une zone de bourg avec une densité de 0,5. Le taux est faible car peu de bâtiments occupent cette zone. Les terrains de vergers étaient donc constructibles mais possédaient une faible densité. Le but du plan de quartier est donc de permettre une densification, et ceci de façon harmonieuse. Grâce à la construction de deux immeubles de logements, l’indice de la zone est passé à 1, ce qui correspond à une densité modérée. Ceci a été fait en respectant certaines exigences de la commune. Ces exigences portaient notamment sur la hauteur des constructions, le périmètre d’implantation et le coefficient d’utilisation du sol (rapport numérique entre la surface brute du plancher utile et la surface constructible de terrain).

2. Les accès

Le projet se situe à proximité directe de l’école du village et de l’administration communale. De plus, il se trouve dans une zone relativement calme. Les accès pouvant facilement provoquer des nuisances sonores, il a fallu trouver une solution pour respecter la tranquillité de la zone. En effet, l’objectif était de faciliter l’accès à l’administration communale et à l’école. Le règlement du plan de quartier stipulait des cheminements piétons obligatoires. Ceux-ci devant assurer la desserte des bâtiments pour les piétons et faire le lien avec le village.

La réponse apportée à la question des nuisances sonores et de la préservation du paysage est l’accès véhicule en sous-sol.  En effet, un garage souterrain accueille 30 places de parcs. Cela permet de sauvegarder les jardins et les promenades, tout en garantissant un abri plus sûr pour les véhicules. Les accès piétons ont également été mis en avant, reliant ainsi les espaces publics, ce qui n’était pas le cas auparavant.

3. Le bâti existant

Comme relevé précédemment, la zone du projet s’inscrit au cœur de la commune. Cette partie du village comprenait donc des constructions existantes. En effet, la zone de village est principalement affectée au logement, aux activités calmes et aux équipements administratifs tels que l’administration, les commerces de détail et les activités scolaires. Afin que les nouvelles constructions correspondent aux attentes de la commune, certaines conditions devaient être remplies. Le but était de respecter le paysage et les bâtiments existants.

Il s’agissait donc de garder une distance d’au moins 3 mètres entre les nouvelles constructions et les bâtiments existants. De plus, il fallait sauvegarder la cure qui est protégée. Finalement, il ne fallait pas dépasser une certaine hauteur de construction. Le plan de quartier à donc été conçu dans la perspective d’harmoniser la transition entre le domaine bâti projeté et les surfaces construites adjacentes. La création de jardins à l’avant des bâtiments permet de préserver la cure.

4. L’apport à la commune

Les résidences de La Chapelle se situent à deux pas du bâtiment de l’administration communale et de l’école primaire. Le plan de quartier prend donc en compte cette proximité en intégrant les besoins de l’administration. Ainsi, dix des places du parking souterrain sont réservées à la commune. Cela permet donc de soulager la commune qui manquait cruellement de places de parc.

Au delà du parking, le plan de quartier propose des nouvelles voies d’accès pour le bâtiment administratif de la commune et pour l’école primaire de Chavornay. En effet, un chemin piétonnier entre le carrefour de la Grand-Rue, la Rue du Collège et la Rue de la Chapelle facilite la circulation dans la zone. La circulation entre l’est et l’ouest est donc améliorée et profite à la collectivité.

Le plan de quartier des Résidences de la Chapelle de Chavornay, projet réalisé prochainement, montre, ainsi, la précision de l’implantation de nouveaux bâtiments en centre-ville. Au delà de la construction d’une nouvelle entité, il s’agit d’impacter positivement les alentours et de répondre aux besoins de la commune, tout en respectant le bâti existant. Le respect de ces diverses étapes au lancement de ce projet a permis une première rencontre avec le public et, de la sorte, un début de commercialisation optimisé.