La chronique du développement immobilier : #3 le choix du régime de propriété

Au lancement d’un projet immobilier, de nombreuses étapes s’ensuivent pour que le projet se concrétise. Dans sa chronique sur le développement immobilier, TocToc vous a détaillé les caractéristiques d’un plan de quartier et du permis de construire. L’étape suivante est le choix du régime de propriété. Effectivement, il existe différentes formes de propriétés du logement, dont les plus fréquentes sont la propriété individuelle ou commune, et la copropriété. TocToc vous explique la démarche avec la promotion immobilière du Domaine des Prés à Gimel pour exemple.

 

Pourquoi un régime juridique approprié est important ?

Une fois qu’un projet immobilier est bien avancé, c’est-à-dire que le terrain est acheté et le permis de construire obtenu, la phase de la construction approche. Mais, avant cette étape, il faut encore conclure de nombreux contrats qui seront à la base de la réalisation de l’ouvrage. L’étape primordiale consiste à définir le régime de propriété sous lequel sera vendu l’objet construit.

Dès que le permis de construire est obtenu, il faut environ deux mois pour que le promoteur immobilier fixe le régime de propriété d’un bien. Dans ses démarches, ce dernier est appuyé des compétences d’un notaire. En effet, c’est le notaire qui peut établir l’acte notarial, qui est ensuite déposé au Registre foncier. Une fois l’inscription faite au Registre foncier, le régime de la construction est validé.

Le choix du régime de propriété dépend en particulier des facteurs suivants: les contraintes de droit public (comme un plan général d’affectation) et la clientèle à laquelle le projet s’adresse. Cette démarche est importante parce que la forme du régime choisi déterminera en partie le quotidien des futurs habitants d’un logement. Effectivement, la vie en tant que copropriétaire ou propriétaire n’est pas tout à fait similaire. Essayons d’y voir plus clair !

 

Trois types de régimes de propriété sont possibles

Une structure juridique appropriée permet de faciliter la réalisation et la commercialisation d’une construction. Selon les normes en vigueur et le type de projet, un promoteur immobilier peut choisir entre trois options pour définir le régime de propriété. Puisque chacun de ces régimes correspond à des règles juridiques différentes, le promoteur doit trouver le bon compromis. Voici les trois possibilités :

 

• Le régime de la propriété individuelle

Dans le cas de villas, la propriété individuelle est le montage juridique le plus approprié. En effet, ce type de contrat permet au propriétaire de jouir pleinement de ses droits sur l’ensemble de son bien immobilier.

 

• Le régime de la copropriété

La copropriété permet de dissocier les espaces communs des espaces privés d’une construction. La PPE (Propriété par étage) est une forme particulière de copropriété. Dans ce cas, le propriétaire par étage à un droit d’usage exclusif de son appartement. Mais il est aussi copropriétaire de l’immeuble et du terrain, qui sont des parties communes. Ainsi, le propriétaire a le devoir de participer aux frais des parties communes. A noter que, dans le cas d’une PPE, c’est le notaire qui établit l’acte constitutif, lui-même accompagné du règlement de la PPE. Ce règlement permet de déterminer les parties communes, de résoudre les problèmes de voisinage et de fixer le fonctionnement de la copropriété en définissant les organes de décision.

 

• Le régime de la propriété commune

Dans le cas d’une donation ou d’un héritage, c’est souvent le régime de la propriété commune qui s’applique. Dans ce type de contrat, dès qu’une modification du bien immobilier est nécessaire, tous les propriétaires doivent donner leur accord. Les démarches peuvent donc vite devenir fastidieuses. Dans le cadre d’une promotion immobilière, ce type de propriété n’est pas retenu en raison des complications possibles, liées à d’éventuels désaccords entre les parties impliquées.

 

Toutefois, un promoteur immobilier est tenu de respecter les règlements communaux lors du choix du régime de propriété. Le cas de Gimel, explicité ci-dessous, permet d’en comprendre les tenants et aboutissants.

 

Cas de figure à Gimel

A Gimel, une parcelle de 4811 m² était disponible pour le développement d’un projet immobilier. Le souhait des promoteurs était de développer dix villas sur ce terrain. Il y a donc lieu, en prenant en considération cet élément, de déterminer le régime juridique adéquat pour la réalisation du projet. La PPE a été le meilleur compromis pour développer la parcelle dans son intégralité. Essayons de comprendre pourquoi, grâce à la promotion de Cogestim du Domaine des Prés.

Cette parcelle aurait pu être divisée. Toutefois, le règlement communal de Gimel interdit les constructions sur une parcelle n’ayant pas une superficie de 1000 m² au moins.

Réaliser 5 constructions de deux lots (villa mitoyenne) en PPE aurait été possible avec 5000 m² de terrain disponible. C’est-à-dire que cinq terrains de 1000 m² chacun auraient permis la construction de deux maisons en PPE, soit dix logements au total. Nous n’avions, toutefois, pas une surface de terrain suffisante.

De plus, d’après ce règlement communal, il était impossible pour les promoteurs de réaliser 10 villas individuelles.

Aucune de ces deux options n’était possible. Cogestim a donc choisi de ne pas diviser la parcelle et d’étendre le régime PPE à l’ensemble de celle-ci. Ainsi, 5 villas de deux unités de logements chacune (villas contiguës) sont réalisables sur la parcelle du Domaine des Prés.

A noter que, dans le cas d’une PPE, les lots délimitent le bien immobilier de manière tridimensionnelle, en clarifiant notamment :

• les parties privées (qui se situent à l’intérieur des murs sur le plan) ;
• les murs de façades, qui sont des parties communes ;
• les servitudes d’usage (comme pour le jardin ou les places de parcs), à usage privé.

Le promoteur essaye donc de toujours sélectionner le meilleur régime de propriété, dans la mesure du possible. Dans une prochaine chronique sur le développement immobilier, nous découvrirons plus en détails la phase du chantier !